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¿Cómo funciona la tasa de interés de una hipoteca?

Publicado 17/12/2019

Todos los préstamos, incluyendo los créditos hipotecarios son concedidos bajo un cierto costo. Dicho costo es el precio por acceder a fondos que de otra manera no se podrían tener. A este costo se le conoce como “el precio del dinero”, quiere decir que es un recurso más caro que el efectivo. La cotización se realiza mediante un diferencial establecido por las entidades financieras y el gobierno federal. Esto es lo que determina el interés a pagar por una hipoteca. En México hay un importante mercado de ofertas hipotecarias, sin embargo, la mayoría de los créditos están contratados en Infonavit y luego siguen los bancos, entre alguno de ellos encontrarás buenas ofertas para adquirir un departamento o vivienda.

Debes fijarte en varios aspectos que ofrecen las instituciones bancarias en una hipoteca, una es la tasa de interés hipotecaria. A pesar de que cada banco maneja la suya, seguramente en alguna ocasión te habrás hecho esta pregunta. ¿Cómo se determina dicha tasa de interés?

No tomes a la ligera en adquirir una hipoteca dejándote llevar por los impulsos, lo mejor es preguntar y comparar varios créditos, tener información detallada y amplia permite tomar mejores decisiones. Comienza preguntando en distintos bancos sobre sus tasas de interés que manejan, ya que será la cantidad extra que se pagará durante un tiempo determinado por contrato por cada unidad de capital que haya invertido el banco. Por otra parte, las tasas de interés hipotecario es el costo por ostentar un crédito para un inmueble. El costo puede ser de tasa fija donde en el contrato se señala que no se va a modificar durante la vida del préstamo, o tasa variable la cual se modifica en revisiones previas acordadas y de acuerdo con los cambios en el mercado financiero.

Cualquier institución financiera que presta dinero para comprar una casa, cobrará un dinero extra que se incluye en el monto a pagar. Por ejemplo, si el banco presta 600 mil pesos y tiene una tasa de interés de 10%, la cantidad total a pagar es de 660,000 pesos. En muchos casos, primero se pagan los intereses y después el préstamo, como el caso del Infonavit, por eso es que en los primeros años la deuda no baja mucho porque primero se estará pagando la ganancia de la entidad bancaria y luego lo que te prestaron.

¿Cómo se determina la tasa de interés hipotecaria?

Se determina de la siguiente manera:

  • Tasa de interés fijada: Es establecida por el Banco de México, estandariza el costo de los financiamientos.  
  • Costo por operaciones: Es el gasto que se genera al realizar la operación de créditos hipotecarios. Igual contempla el riesgo por pérdidas.
  • Índice de pérdidas esperadas: A pesar de que ya está contemplado en el costo de operaciones, se considera el riesgo natural del mercado.
  • Costo del capital: Este punto considera el capital otorgado y el retorno de la misma en concordancia con los activos de la institución financiera.
  • Otros: Estos dependen del criterio del banco.

De los puntos mencionados, resultan distintas las tasas de interés para los créditos hipotecarios y son: fija, variable y mixta.

  • Tasa de interés anual fija: Un crédito hipotecario bajo esta tasa de interés goza de la ventaja de que, durante el periodo del crédito, se pagará el mismo porcentaje de interés al banco sin importar el tiempo ni las variaciones económicas. La tasa de interés fija suele ser la más elevada, pero ofrece la garantía de no tener alteraciones ante los cambios de la economía.
  • Tasas de interés variable: Cada año en la misma fecha que se haya firmado el crédito del porcentaje de interés, éste cambia, a veces sube o hasta baja. El ajuste se establece tomando en cuenta la tasa de interés fijadas por el Banco de México aunado al margen de referencia acordado por la entidad financiera.
  • Tasa de interés mixta: Esta tasa resulta de la combinación de intereses fijos y variables. Cuando se firma un crédito hipotecario se acuerda una tasa de interés fija que se aplica en los primeros años del crédito, posteriormente se analiza las condiciones del préstamo y otras referencias para realizar un ajuste de modo que cada año se cubre una tasa variable. Este tipo de tasa es ideal para las personas que necesitan pagar una cuota fija al inicio mientras mejoran sus ingresos para luego cubrir el monto total de la hipoteca.

Tasas menos comunes

  • Tasa de interés creciente: Durante los primeros años del crédito, se paga mes a mes cantidades bajas, conforme vaya avanzando el tiempo las mensualidades crecen según el esquema de pagos que previamente fueron acordados entre el cliente y el banco. Esta tasa se recomienda para los jóvenes que apenas están comenzando su vida laboral y con el tiempo sus ingresos incrementen para aportar más al crédito. No tiene ningún riesgo grande porque prácticamente funciona como una tasa de interés fija por que el porcentaje de interés es el mismo, la gran diferencia radica en que los pagos iniciales son menores.
  • Tasa de interés decreciente: Es muy raro que un banco otorgue este tipo de tasa de interés, y sí lo hacen es solamente a los clientes que no tienen ningún problema con el buró de crédito y que sean puntuales con sus pagos. Si la persona ha realizado sus pagos continuos por un año ininterrumpidamente y a tiempo, la institución le ofrece una tasa de interés menor. Cabe recalcar que sólo se aplica durante los primeros años del crédito.

Fuente: Creditaria