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¿Cuánto vale mi terreno? Cuándo convienen, por qué, a quién pedirlo y cuánto cuesta

Publicado 24/10/2017

Esta pregunta surge mucho entre los que son propietarios de un predio que pudiera ser urbano o rural. Es importante saber que dentro del ramo inmobiliario debemos considerar varios factores que le proporcionan un valor a un terreno.

Para empezar  consideraremos  cuatro principios que de considerarlos te darán una visión más amplia de lo que puede costar tu terreno a la venta.

De acuerdo al Catastro Municipal del gobierno de Mérida estos son los siguientes pasos a tomar en cuenta a la hora de valorar un predio:

 

1. TERRENO:

Se multiplica la superficie de terreno del predio en cuestión por el valor por metro cuadrado unitario de terreno correspondiente a su sección catastral de acuerdo al inciso I del artículo 44 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, publicada en el Diario Oficial del Gobierno del Estado de Yucatán.

 

2. CONSTRUCCIÓN:

Se clasifica la construcción de acuerdo al inciso IV del artículo 44 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, en el que se describe una tabla de los valores unitarios para los distintos tipos de construcción y factores por zona, publicada en el Diario Oficial del Gobierno del Estado de Yucatán.

3. DEL RESULTADO DE LA SUMA DEL PUNTO 1 Y EL PUNTO 2 SE OBTIENE EL VALOR CATASTRAL.

 

CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

El cálculo del impuesto predial, de conformidad al artículo 47 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida, publicada en el Diario Oficial del Gobierno del Estado de Yucatán, es el siguiente:

 

ARTÍCULO 47: Cuando la base del impuesto predial sea el valor catastral del inmueble, el impuesto se determinará aplicando al valor catastral la siguiente:

Se calculará de la siguiente manera: la diferencia entre el valor catastral y el límite inferior se multiplicará por la tasa aplicable y el producto obtenido se sumará a la cuota fija. Cuando el resultado de la aplicación de la tarifa sea menor a $20.00, se considerará $20.00. El resultado de la aplicación de la tarifa o el importe de $20.00, lo que sea mayor, se dividirá entre doce, determinándose de tal forma el impuesto correspondiente al período de un mes.

 

Los predios ubicados en las secciones catastrales de la uno a la treinta, así como los ubicados en  colonias o fraccionamientos situados en otras secciones, y que se encuentren con maleza, o sin cerca de al menos 1.50 metros de altura, causarán el impuesto conforme a la tarifa establecida en este artículo considerando los importes correspondientes a la cuota fija y los porcentajes aplicables al excedente sobre el límite inferior, incrementados hasta en un doscientos por ciento. Lo anterior, sin perjuicio de las sanciones que pudiera hacerse acreedor el propietario del predio conforme a las leyes o reglamentos aplicables.

 

El avalúo y el valor de mercado…

El avalúo te da tres tipos de valores: comercial, físico y de ingresos. El de ingresos es lo que uno podría pagar por una propiedad que quisiera rentar o adquirir. El físico es el de los materiales. El comercial está relacionado con las propiedades en la zona.

 

La técnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y pregunta o determina el precio comercial de éstas. Luego se hace una homologación, que es tratar de eliminar las diferencias entre los bienes y así se llega al valor comercial del inmueble en cuestión.

 

El valor comercial tiene mucho que ver en el avalúo, aunque también se toma en cuenta el mantenimiento del inmueble en cuestión versus el de las otras propiedades, el uso, si está en una esquina, el tiempo del inmueble y demás características antes mencionadas.

 

Del avalúo al precio final

Puede haber variación entre lo que determina el avalúo y el precio de salida de venta, porque el avalúo refleja un precio para una referencia, para que el vendedor o el comprador tenga un aproximado. No necesariamente es el precio final.

 

Muchos de los compradores deciden salir al mercado con un valor por encima del avalúo para establecer un punto de negociación.

 

Uno de los factores que intervienen en el precio es el valor cualitativo que se pone al inmueble. El vendedor siempre quiere que su propiedad valga más, entran factores subjetivos como el valor emocional de materiales o de la historia del bien inmueble en la familia.

 

FUENTE: AYUNTAMIENTO DE MÉRIDA